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前言
第1章 文商旅演进的基本规律
 1.1 实体商业的起源与演进
 1.2 消费行为的成本五要素
 1.3 “商业地理中心地”理论
 1.4 城市规模及城市规划对消费出行行为的影响
 1.5 商业及旅游视角下的文化展现
第2章 旅游的基础解读
 2.1 如何理解旅游
 2.2 旅游的本质和意义
 2.3 产品打造的三大基础：有资源、有资金、有人
 2.4 旅游的目的地、集散地、客源地的定义
 2.5 如何构建旅游的核心吸引物
 2.6 商业为何是文商旅的核心载体和变现手段
 2.7 旅游收费功能与免费场景的边界
第3章 如何做定位
 3.1 理解所在城市
 3.2 理解所在区位
 3.3 理解所在商圈
 3.4 理解所在地块
 3.5 理解竞争对手
 3.6 理解项目分拆销售
 3.7 理解精准定位
第4章 如何理解消费者
 4.1 消费者调研何时有意义
 4.2 商家调研何时有意义
 4.3 必需品、提案品和奢侈品
 4.4 地理空间上的小范围内的宽众群体和大范围内的窄众群体
第5章 理解主流商家的分类及需求
 5.1 商家分类是消费行为综合研究的具体体现
 5.2 零售业态
  5.2.1 奢侈品零售店
  5.2.2 服装品牌店
  5.2.3 身上用品店
  5.2.4 箱包皮具店
  5.2.5 鞋类店
  5.2.6 运动器械及户外装备
  5.2.7 文教用品店
  5.2.8 儿童玩具店
  5.2.9 二次元及盲盒店
  5.2.10 设计家具及家居用品
  5.2.11 手机、数码及电器
  5.2.12 汽车、机车、电瓶车及自行车
  5.2.13 特色商品、烟酒茶、滋补品及乐器
  5.2.14 包装食品
  5.2.15 集合店
 5.3 餐饮行业
  5.3.1 高端私宴及商务宴
  5.3.2 宴会餐厅
  5.3.3 自助餐
  5.3.4 地方特色菜、火锅及干锅
  5.3.5 大排档
  5.3.6 休闲餐厅及茶楼
  5.3.7 饮品及甜品
  5.3.8 快餐及地方小吃
  5.3.9 外国料理
  5.3.10 熟食店
  5.3.11 糕点及烘焙
 5.4 休闲娱乐
  5.4.1 书店、画廊、展览馆、美术馆及博物馆
  5.4.2 电影院
  5.4.3 娃娃机店
  5.4.4 青年DIY手作坊
  5.4.5 网吧、网咖及电竞
  5.4.6 VR、PS及SWITCH
  5.4.7 电玩
  5.4.8 棋牌室
  5.4.9 桌游及剧本杀
  5.4.10 密室逃脱
  5.4.11 足疗及按摩
  5.4.12 洗浴及汗蒸
  5.4.13 轰趴馆
  5.4.14 演出及演艺
  5.4.15 酒吧
  5.4.16 私人影院
  5.4.17 量贩式KTV
  5.4.18 夜总会
 5.5 运动体育场馆
  5.5.1 健身房
  5.5.2 瑜伽馆
  5.5.3 游泳及水上运动馆
  5.5.4 各种球馆
  5.5.5 射箭馆
  5.5.6 攀岩馆
  5.5.7 蹦床馆
  5.5.8 卡丁车馆
  5.5.9 滑冰及滑雪馆
  5.5.10 户外团建及拓展
 5.6 儿童亲子业态
  5.6.1 婴童游泳馆及母婴超市
  5.6.2 托班及托儿所
  5.6.3 早教中心
  5.6.4 文化、体育、艺术、思维及习惯培训机构
  5.6.5 儿童DIY手作
  5.6.6 儿童摄影
  5.6.7 亲子乐园
  5.6.8 萌宠乐园及水族馆
  5.6.9 户外采摘及农家乐
 5.7 生活服务业态
  5.7.1 银行
  5.7.2 邮局、快递及物流
  5.7.3 电信服务
  5.7.4 证券营业厅
  5.7.5 保险机构
  5.7.6 旅行社
  5.7.7 机动车服务
  5.7.8 非机动车服务
  5.7.9 宠物服务
  5.7.10 图文中心
  5.7.11 职业教育及成人培训
  5.7.12 中介
  5.7.13 家装
  5.7.14 五金配件
  5.7.15 窗帘及纱窗
  5.7.16 花艺及植栽租赁
  5.7.17 裁缝及洗衣店
  5.7.18 影楼及写真
  5.7.19 婚纱及汉服租赁
  5.7.20 婚庆
  5.7.21 美发及美容SPA
  5.7.22 美甲及美睫
  5.7.23 文身及祛痘
  5.7.24 药店及医疗器械
  5.7.25 针灸推拿
  5.7.26 体检中心
  5.7.27 医学美容及整形
  5.7.28 牙科及独立诊所
  5.7.29 丧葬服务
  5.7.30 月子会所及产后恢复
  5.7.31 成人用品
  5.7.32 律师事务所及财务服务
  5.7.33 家政服务及维修清洗
  5.7.34 印章、开锁及配匙
  5.7.35 回收再生资源
  5.7.36 物业管理公司
  5.7.37 生鲜菜场
 5.8 超市业态
  5.8.1 便利店
  5.8.2 社区超市
  5.8.3 生鲜超市
  5.8.4 综合超市
  5.8.5 仓储式超市
  5.8.6 精品超市
  5.8.7 个人护理用品超市
  5.8.8 体育用品超市
 5.9 酒店及住宿业态
  5.9.1 标准五星级酒店
  5.9.2 超五星级度假酒店及奢华院落式酒店
  5.9.3 标准四星级酒店
  5.9.4 中高端有限服务酒店
  5.9.5 中档经济型精选酒店
  5.9.6 客栈、民宿及精品酒店
  5.9.7 主题酒店
  5.9.8 经济型精选酒店
  5.9.9 普通宾馆、招待所、低端民宿及农家乐
 5.10 专业卖场业态
  5.10.1 家电卖场
  5.10.2 电子数码城
  5.10.3 花鸟虫鱼市场
  5.10.4 字画古玩市场
  5.10.5 窗帘、卫浴、灯饰、五金配件及建材城
  5.10.6 大型家居卖场
  5.10.7 家具城
  5.10.8 售楼处
  5.10.9 汽车4S店及汽车销售展厅
  5.10.10 汽配及二手车市场
  5.10.11 各类批发市场
 5.11 多业态混搭店
 5.12 如何提高开店成功率
 5.13 主力店、次主力店和主力业态
 5.14 非遗保护与现代活化
 5.15 城市能级与商家品牌的诞生与成长
第6章 文商旅项目类型综述
 6.1 邻里中心
 6.2 社区商业中心
 6.3 区域家庭生活中心
 6.4 大型区域家庭全生活中心
 6.5 顶奢商业中心
 6.6 城郊泛娱乐休闲中心
 6.7 传统百货业的格局与变化
  6.7.1 大众百货
  6.7.2 时尚百货
  6.7.3 高级百货
  6.7.4 顶奢百货
 6.8 奥特莱斯的机会
  6.8.1 重奢奥莱的特征
  6.8.2 普通奥莱的特征及问题
 6.9 旧改的文化创意产业园区
 6.10 以功能集合形成的主题商业
  6.10.1 酒吧街/娱乐盒子
  6.10.2 餐饮街/餐饮盒子
  6.10.3 体育公园/体育盒子
 6.11 以场景复合功能形成的主题商业
  6.11.1 主城城市休闲/风情街区盒子
  6.11.2 文化旅游街区/主题盒子
  6.11.3 剧场式场景盒子/街区
 6.12 一般景点
 6.13 微度假文商旅项目
 6.14 轻度假文商旅项目
 6.15 秀/剧目/演出
 6.16 大型主题乐园
 6.17 文商旅项目综述
第7章 如何结合设计做商业实施规划
 7.1 地块价值面判断
 7.2 地形的再利用
 7.3 地块最优交通解
 7.4 产品属性对建筑风貌的影响
 7.5 非商业物业的分布设置
 7.6 主力店与体块关系的处理
 7.7 体块关系垂直及各平层动线设计原则
 7.8 主次人流动线设定及有效沿街面
 7.9 地下室及车流、货流和后勤动线设定
 7.10 主出入口及主力店如何设计
 7.11 项目划铺与防火分区关系
 7.12 根据首选业态和备选业态预留隐蔽工程
 7.13 层高、净高与档次的关联关系
 7.14 平层动线如何处置高差关系
 7.15 空调系统的选择和空调主机的处置
 7.16 店招、广告位、项目形象位、LED预留
 7.17 公共区域的相关设计和预留
第8章 如何创建场景
 8.1 建筑、装饰、景观的场景塑造能力说明
 8.2 异时间、异空间、异时空及混搭融合
 8.3 盒子类综合体项目的场景设计
 8.4 风情街区类项目的场景设计
 8.5 半开放半盒子类项目的场景设计
 8.6 历史文化街区的场景设计
 8.7 现代国际旅游度假区的场景设计
 8.8 地方气候差异与场景适应性选择
第9章 如何打造综合体
 9.1 综合财务模型下的精准推导
 9.2 综合体项目组合体块及客流转换设计研究
 9.3 地上造型捏合及地下空间使用需求的设计差异
 9.4 项目商业定位与切铺的综合考量
 9.5 装修设计的介入和优化
 9.6 招商的前后顺序和时效
 9.7 购物中心企划的目的和实施行为
第10章 如何创造街区
 10.1 如何创造游逛性
 10.2 目的型街区和游逛型街区的巨大差异
 10.3 街区如何切铺及布置业态
 10.4 百货零售业类型的街区为何难以打造
 10.5 不同规模的街区对整体定位的颠覆性影响
 10.6 层数越高的街区目的性越强越难长期文旅化
第11章 如何打造旅游目的地
 11.1 旅游目的地进化原则
 11.2 旅游目的地的整体规划和分期实施基本步骤
 11.3 旅游目的地打造的核心前提
 11.4 一期工程须达到的底线
 11.5 二期工程须实现微度假的最低标准
 11.6 三期工程须实现过夜游的最低标准
 11.7 四期实现旅游目的地完成体的塑形
 11.8 旅游目的地与城市级全域旅游规划的对照与补强
第12章 如何做销售型商业项目
 12.1 销售型商业项目的难点在哪
 12.2 建筑方案如何实现销售型商业可经营化
 12.3 如何定位销售型商业并确保项目存活
 12.4 销售型商业开业后的自我演化路线
 12.5 崩解后的销售型商业如何重新救活
 12.6 文旅项目根本不应考虑核心商街分拆销售
第13章 如何做单体旧项目改造
 13.1 彻底了解单体旧项目现有情况
 13.2 结合建筑特征明确可定位的方向
 13.3 综合改造成本、定位选择、长期竞争力最佳方案
第14章 项目更新理念错位导致的方向偏差
 14.1 文化主题IP化、场景网红化、营销快餐化
 14.2 城市更新项目定位上中下选择的思考
 14.3 为何公益项目就是公益项目
 14.4 经营性物业持续更新才是发展型社会的常态
 14.5 收缩型城市是否还有机会
第15章 城市更新项目的分类与操盘
 15.1 为何最后才说城市更新
 15.2 新城建设的管理惯性和城市更新的冲突
 15.3 城市更新包括的类型
  15.3.1 环境整治类的城市更新项目
  15.3.2 产业化的城市更新项目
  15.3.3 住宅底商街区化的城市更新项目
  15.3.4 部分文旅化的城市更新项目
  15.3.5 历史街区化的城市更新项目
  15.3.6 商圈提档升级的城市更新项目
 15.4 复杂版的城市更新项目如何操盘
  15.4.1 首先解决政府项目预立项
  15.4.2 政府工作报告正式立项
  15.4.3 展示区及样板工程示范段明确
  15.4.4 经营性物业更新
  15.4.5 非经营性物业更新
 15.5 为何强调大型城市更新项目必须先做样板工程示范段
 15.6 建立城市更新思想统一战线的意义
 15.7 二八原则在城市更新项目中的运用
 15.8 政府及地方国企平台城市更新的获益和风险
第16章 理想城区规划
 16.1 理想城区描述
 16.2 公地危机及公权/私权边界的划定
 16.3 公权力在城区管理所应达成的目的及规划目标
 16.4 人口规模及人流聚集规律对城区规划的影响
 16.5 构成理想城区的标准地块的模块说明
 16.6 理想城区主功能土地规划切割规则
 16.7 理想城区地形及交通匹配规划
 16.8 工业区板块规划规则
 16.9 商业服务板块规划规则
 16.10 城区规划与街道办治理体系
 16.11 主要社会治理及配套功能规划
 16.12 城区规划与市县区政府管理体系
 16.13 行政服务板块规划规则
 16.14 文化体育公共设施规划规则
 16.15 医疗板块规划规则
 16.16 教育板块规划规则
 16.17 居住区板块规划规则
 16.18 在现代城市重构理想社会的人际关系
 16.19 新交通工具对理想城区规划的影响
 16.20 发展与更新对行政管理物理边界优化和调整
 16.21 运用理想城区的理念做老城区整体更新规划
第17章 如何招商
 17.1 市场调研如何做租金评估
 17.2 如何制定招商策略
 17.3 业态落位和品牌模拟落位
 17.4 硬件预留、铺位编号和连租关系
 17.5 一铺一价的制定
 17.6 招商手册应该表达什么
 17.7 商家不同层次意向的判定和招商过程管理
 17.8 项目招商谈判流程与技巧
 17.9 合同解释、签订及后续跟进
 17.10 租金、扣点、保底扣点两者取其高的合作规则
 17.11 长短租约的选择
第18章 如何做品牌塑造和企划推广
 18.1 如何塑造项目品牌
 18.2 促销型营销与活动型推广的差异
 18.3 媒体的选择和多样性
第19章 如何运营管理
 19.1 为何运营管理一定要前置
 19.2 为何必须提前数月做开业筹备
 19.3 运营期的运营是做什么
 19.4 运营期的招商要做什么
 19.5 运营期的企划应该做什么
后记
附件
 附件A 高精度大型综合项目全流程执行核心事项
 附件B 完整版综合类型城市更新执行流程图
 附件C 项目交付标准工程手册
 附件D 理想城区规划示范分页手册
封底